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　　在北京楼市政策优化之后✿✿★，上海紧随其后对限购规则作出调整✿✿★。8 月 25 日✿✿★，上海市住房城乡建设管理委✿✿★、市房屋管理局等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》✿✿★，推出涵盖住房限购凯发K8旗舰厅✿✿★、公积金使用✿✿★、住房信贷✿✿★、房产税收等 6 项内容的调整举措✿✿★，新政自 8 月 26 日起正式实施✿✿★。

　　这是上海本年度首次出台楼市新政✿✿★，业内普遍认为✿✿★，此次政策以 “组合拳” 形式精准回应市场诉求✿✿★，助力楼市平稳向好✿✿★。其中✿✿★，外环外限购松绑✿✿★、房贷利率取消首二套区分✿✿★、公积金 “又提又贷” 落地及房产税微调四大亮点✿✿★，成为激活市场的关键抓手✿✿★。

　　根据新政规定凯发K8旗舰厅✿✿★，满足上海购房资格的居民家庭（含沪籍家庭✿✿★、连续缴满 1 年社保或个税的非沪籍家庭）✿✿★，在外环外购买新建商品住房或二手住房✿✿★，不再限制套数✿✿★；成年单身人士的限购标准与居民家庭完全一致✿✿★。具体来看✿✿★：

　　· 非沪籍家庭及成年单身✿✿★：缴满 1 年社保 / 个税可在外环外不限套数购房✿✿★，缴满 3 年可在外环内限购 1 套✿✿★。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出✿✿★，当前上海楼市整体稳定但结构性差异明显✿✿★，外环外新房库存去化仍有压力✿✿★。此次放开外环外购房额度✿✿★，既能直接释放购买力✿✿★，加速库存消化✿✿★，也能推动置换交易链条更顺畅✿✿★。上海易居房地产研究院副院长严跃进提供的数据显示✿✿★，今年前 7 月✿✿★，上海外环外新建商品住宅成交 17024 套✿✿★，占全市 28265 套成交总量的 60%✿✿★，新政落地后这一占比预计将进一步提升✿✿★。

　　“置换型买家是当前市场主力✿✿★，但不少人受‘房票’限制✿✿★，尤其是外地单身买家✿✿★，常面临‘旧房卖不掉✿✿★、新房买不了’的困境✿✿★，被迫降价抛售既造成个人损失✿✿★，也加剧二手房价格波动✿✿★。” 卢文曦补充道✿✿★，新政增加购房额度后✿✿★，买家可选择 “先买后卖”✿✿★，减少抛售压力✿✿★，有助于稳定二手房价格预期✿✿★。

　　58 安居客研究院院长张波则表示✿✿★，新政对在沪工作的单身青年人才✿✿★、新市民友好度显著提升✿✿★，满足社保 / 个税年限后即可轻松购房✿✿★，这一群体的活跃度将明显提高✿✿★，与外环外限购松绑形成合力✿✿★，有效释放刚需及改善需求✿✿★。

　　在个人住房信贷优化方面✿✿★，新政带来实质性成本减负 —— 银行业金融机构将不再划分首套与二套住房的利率定价差异✿✿★，而是结合市场自律要求✿✿★、自身经营状况及客户风险等级✿✿★，灵活确定每笔商业性个人住房贷款的实际利率✿✿★。

　　这一调整让购房者直接受益✿✿★。以 200 万元商贷✿✿★、30 年还款期为例✿✿★，新政前首套房月供约 8486 元✿✿★，二套非差异化地区月供达 8925 元✿✿★；新政实施后✿✿★，二套房利率可大幅下调✿✿★，非差异化地区每月能减少 439 元支出✿✿★，长期下来节省的成本相当可观✿✿★。

　　业内专家表示✿✿★，此前全国已有多地取消房贷利率首二套差异✿✿★，以杭州为例✿✿★，去年 10 月实施该政策后✿✿★，当月新房成交面积环比增长 16%✿✿★，11 月环比增幅进一步扩大至 21%✿✿★。当前上海中高端改善市场热度较高✿✿★，信贷政策支持将延续这一热度✿✿★，而高端改善房源的销售顺畅✿✿★，也将成为稳定市场预期✿✿★、彰显上海楼市潜力的重要风向标✿✿★。

　　新政对住房公积金政策的优化的力度显著✿✿★，既提高绿色建筑贷款额度✿✿★，又落地 “又提又贷” 政策✿✿★，双重利好支持购房需求✿✿★。

　　具体来看凯发K8旗舰厅✿✿★，缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房时✿✿★，公积金（含补充公积金）最高贷款额度提升 15%✿✿★：首套从 160 万元提至 184 万元✿✿★，多子女家庭首套可叠加优惠✿✿★，从 192 万元升至 216 万元✿✿★；二套从 130 万元提至 149.5 万元✿✿★。此外✿✿★，缴存人购买新建预售商品房时✿✿★，可提取本人及配偶公积金支付首付✿✿★，且提取后不影响公积金贷款额度的计算✿✿★，打破了此前 “提了就不能贷” 的限制✿✿★。

　　业内人士分析✿✿★，公积金提取用于首付✿✿★，拓宽了购房者的资金来源渠道✿✿★，能帮助更多人尽早 “上车”✿✿★；而绿色建筑贷款额度上浮✿✿★，既满足了购房者对高品质住房的需求✿✿★，也能引导开发商加大绿色建筑投入✿✿★，推动楼市品质升级✿✿★。上海链家研究院负责人李根表示✿✿★，外环外不限套数购房与公积金优化政策组合✿✿★，将精准释放改善需求✿✿★，有望推动外环外新房迎来销售高峰✿✿★，同时带动二手房交易活跃✿✿★，稳定二手房价格✿✿★。

　　为与限购优化相衔接✿✿★，新政对个人住房房产税征收规则作出微调✿✿★：符合条件的非沪籍居民家庭购买首套住房暂免征收房产税✿✿★；购买第二套及以上住房时✿✿★，合并计算家庭总住房面积后✿✿★，按人均 60 平方米的标准扣除免税面积✿✿★。由于房产税按年征收✿✿★，2025 年 1 月 1 日起符合条件的购房者可享受这一优惠✿✿★。

　　严跃进指出✿✿★，此次微调放宽了家庭住房认定标准✿✿★，让非沪籍家庭与沪籍家庭的房产税政策口径更趋一致✿✿★，既衔接了外环外限购松绑的举措✿✿★，也能更好地吸引人才在沪工作生活✿✿★，进一步促进住房消费✿✿★。

　　业内专家普遍认为✿✿★，上海此次新政是对市场诉求的积极回应✿✿★。自去年全国 “930” 新政以来✿✿★，房地产市场总体朝着止跌回稳方向发展✿✿★，今年二季度起各地市场出现新变化✿✿★，亟需政策进一步加码✿✿★。此次上海新政的落地✿✿★，也贯彻落实了 6 月国常会 “更大力度推动房地产市场止跌回稳” 及 8 月国务院 “巩固止跌回稳态势” 的相关部署✿✿★。

　　从市场数据来看✿✿★，今年上半年上海一✿✿★、二手住房累计成交 1311 万平方米✿✿★，创 2022 年以来同期新高造梦西游3贺岁版✿✿★，同比增长 17%✿✿★；一手房价格指数持续环比上涨✿✿★，二手房价格趋于稳定✿✿★。国家统计局数据显示✿✿★，7 月一线城市新房价格环比下降 0.2%✿✿★，降幅收窄 0.1 个百分点✿✿★，其中上海凭借高端住宅市场热度✿✿★，新房价格环比上涨 0.3%✿✿★，成为一线城市中的 “增长引擎”✿✿★；但二手房市场仍面临压力造梦西游3贺岁版✿✿★，7 月一线城市二手住宅价格环比下降 1.0%✿✿★，创年内最大降幅✿✿★，四座城市均进入下跌通道且降幅扩大✿✿★。

　　严跃进表示✿✿★，此次新政精准覆盖各类购房群体及不同区域✿✿★，既支持刚需和改善购房✿✿★，也助力库存去化✿✿★，充分体现了 “服务宜居安居✿✿★、促进职住平衡” 的导向✿✿★，将有效巩固楼市稳中向好的态势✿✿★。业内预测✿✿★，新政落地后将释放一波积压的购买力✿✿★，扭转市场观望情绪✿✿★，而政策出台节点恰逢 “金九银十” 传统销售旺季✿✿★，在政策加持下✿✿★，今年上海楼市的 “金九银十” 成色值得期待✿✿★。

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